Vous possédez un terrain viabilisé ou constructible et envisagez de le revendre ?La plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’un bien foncier est soumise à une fiscalité spécifique. Entre durée de détention, travaux déductibles, exonérations possibles et nouvelles règles fiscales 2025, il est crucial de bien comprendre comment fonctionne cet impôt pour vendre au meilleur moment et au meilleur prix.Voici un guide complet pour anticiper, calculer et optimiser la plus-value sur la revente de votre terrain.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier (terrain, maison, appartement) et son prix d’acquisition.
Autrement dit, c’est le gain réalisé entre l’achat et la revente.
Elle est imposable dès lors que le vendeur réalise un bénéfice, sauf exceptions prévues par la loi.
Exemple : vous avez acheté un terrain à bâtir en 2010 pour 80 000 €, et vous le revendez en 2025 pour 150 000 €.
La plus-value brute est de 70 000 € avant application des frais et abattements.
1️⃣ Le prix de vente. Il comprend le montant réellement perçu par le vendeur, après déduction des frais liés à la cession (ex : commission d’agence, diagnostics obligatoires).
2️⃣ Le prix d’achat. Ce prix initial peut être majoré : des frais de notaire et droits d’enregistrement, évalués forfaitairement à 7,5 % du prix si non justifiés, des travaux de viabilisation réalisés (raccordement à l’eau, électricité, assainissement, voirie d’accès, clôture…).
3️⃣ Les travaux déductiblesLes dépenses de viabilisation, d’aménagement ou de clôture peuvent être intégrées si elles ont été réalisées par une entreprise et sur justificatifs.
Cela permet de réduire la base imposable.
Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’achat + frais et travaux déductibles)
L’administration fiscale accorde des abattements croissants selon la durée de détention du bien :
Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans,
Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
Autrement dit, plus vous gardez votre terrain longtemps, moins vous serez imposé.
Cet avantage est particulièrement intéressant pour les terrains familiaux ou patrimoniaux.
En 2025, les taux restent inchangés : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattement.
Cependant, les terrains viabilisés bénéficient d’un avantage indirect : les travaux de viabilisation augmentent le prix d’acquisition corrigé, réduisant mécaniquement la plus-value imposable.
💡 Astuce : conservez bien les factures liées à la viabilisation (raccordements, bornage, assainissement). Elles justifient la revalorisation de votre prix d’achat.
Plusieurs situations permettent une exonération totale ou partielle :
- Résidence principale : vente totalement exonérée.
- Petite cession : si le prix de vente est inférieur à 15 000 €.
- Première cession d’un bien autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l’achat d’une nouvelle résidence principale.
- Cession à un organisme public ou social (commune, HLM, EPF, etc.).
- Durée de détention : au-delà de 30 ans, exonération totale.
Un particulier achète en 2005 un terrain à 65 000 € dans le sud Gironde.
Il y investit 15 000 € de viabilisation (eau, EDF, tout-à-l’égout).
En 2025, il revend ce terrain 130 000 €.
Prix d’acquisition corrigé = 65 000 + 15 000 + 7,5 % de frais = 86 000 €
Plus-value brute = 130 000 – 86 000 = 44 000 €
Détention > 20 ans ⇒ exonération d’impôt sur le revenu, abattement partiel de prélèvements sociaux.
Résultat : imposition très limitée, voire nulle selon la durée exacte.
Conservez vos factures et justificatifs de travaux. Ils permettent d’augmenter le prix d’achat déclaré.
Planifiez la revente dans le temps. Une vente différée de quelques années peut déclencher l’exonération des 22 ans.
Anticipez avec un professionnel. Un notaire ou un expert foncier pourra évaluer la plus-value nette réelle.
Pensez à la revente à un promoteur. Certaines opérations peuvent bénéficier d’exonérations partielles, notamment dans le cadre de projets publics.
Envisagez la donation. En transmettant un terrain avant revente, vous pouvez réinitialiser le calcul de la plus-value.
La fiscalité de la plus-value immobilière reste complexe mais optimisable.Les terrains viabilisés, s’ils sont bien documentés et conservés dans la durée, permettent souvent une revente avantageuse. Chez PROTAC, nous vous accompagnons dans le choix et la valorisation de votre terrain afin d’anticiper au mieux sa rentabilité future.
