Acheter un terrain pour y faire construire sa maison ou y développer un projet immobilier est une étape engageante. Mais avant de se projeter, il est essentiel de bien comprendre les contraintes qui peuvent affecter la propriété. Parmi elles, les servitudes occupent une place centrale.Parfois méconnues, les servitudes sont pourtant courantes sur les terrains à bâtir. Elles encadrent certains droits ou obligations liés à l’usage du bien, que ce soit au bénéfice d’un voisin, d’un opérateur de réseau ou de la collectivité.
Dans cet article, nous vous aidons à y voir plus clair :
👉 Qu’est-ce qu’une servitude ?
👉 Quels sont les différents types de servitudes ?
👉 Comment les repérer avant d’acheter ?
👉 Quelles conséquences sur un projet de construction ?
Une servitude est un droit attaché à un bien immobilier (le « fonds servant »), au profit d’un autre bien (le « fonds dominant ») ou d’un tiers (commune, opérateur, voisin...). Elle limite partiellement le droit de propriété du terrain concerné.Concrètement, une servitude peut :
- autoriser le passage sur une portion du terrain pour un voisin enclavé
- imposer une zone de non-construction pour préserver une vue, une canalisation ou une ligne électrique
- permettre l’installation de réseaux ou de branchements techniques
Les servitudes sont juridiques, durables et contraignantes. Elles doivent donc être connues et comprises avant l’achat, car elles peuvent avoir un impact réel sur l’usage ou la constructibilité d’un terrain. Le code civil - articles 637 à 710 - encadre la législation autour des différentes servitudes.
Elle est souvent mise en place lorsque le terrain voisin est enclavé, c’est-à-dire qu’il ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique. Le propriétaire du fonds enclavé peut alors disposer d’un droit de passage sur le terrain voisin. Ce droit peut concerner :
- le passage piéton et/ou véhicules
- une largeur définie
- des modalités précises d’entretien ou d’usage
Cette servitude peut être gratuite ou indemnisée, et elle est généralement notée dans l’acte de vente ou dans les documents cadastraux. En droit français, cette servitude définit le principe de passage car nul terrain ne doit être enclavé (article 682 du Code Civil).
Lorsqu’un terrain n’est pas encore raccordé aux différents réseaux (électricité, eau, télécom, assainissement), il arrive que les canalisations ou les câbles doivent traverser une parcelle voisine. Dans ce cas, une servitude de passage de réseaux peut être créée, permettant aux gestionnaires d’infrastructures de poser, entretenir ou renouveler les réseaux nécessaires au raccordement du terrain.
Cette servitude est généralement :
- instaurée par contrat ou décision administrative
- encadrée par des règles techniques (distance, profondeur, accès, etc.)
- permanente, sauf convention contraire
Elles sont imposées par la loi ou les règlements pour des raisons d’intérêt général. On peut citer, par exemple :
- la servitude de recul par rapport à une route
- la servitude de visibilité à un carrefour
- les zones de protection autour de monuments historiques
- les servitudes liées aux lignes électriques (ENEDIS) ou gaz (GRDF)
Elles sont parfois invisibles à l’œil nu, mais doivent être mentionnées dans le cadastre ou le plan local d’urbanisme (PLU).
Certaines servitudes privées encadrent l’implantation des bâtiments sur un terrain. Par exemple :
- interdiction de construire à moins de X mètres d’une clôture
- interdiction d’ouvrir des fenêtres donnant sur une parcelle voisine
- obligation de maintenir un espace libre pour préserver la vue
Ces servitudes sont souvent issues de conventions entre particuliers ou d’anciens règlements de lotissement encore en vigueur.
Avant tout achat de terrain, il est crucial de vérifier l’existence de servitudes. Voici où chercher :
- Le titre de propriété (acte notarié) : il mentionne toutes les servitudes connues.
- Le plan cadastral : utile pour repérer certains tracés (accès, réseaux…).
- Le PLU : certaines servitudes d’utilité publique y sont intégrées.
- Le certificat d’urbanisme : il signale les contraintes d’urbanisme applicables à la parcelle.
- L’état des risques et pollutions (ERP) : il peut signaler certaines restrictions spécifiques.
Lors de la vente d’un lot dans un lotissement, toutes ces informations doivent être clairement précisées dans les documents remis à l’acquéreur, notamment le règlement de lotissement, les plans de voirie et réseaux, et les conventions de servitude éventuelles.
Les servitudes sont des éléments techniques parfois complexes, mais indispensables à comprendre lorsqu’on investit dans un terrain à bâtir. Elles encadrent l’usage du sol, l’accès, les raccordements, ou encore les conditions de construction. Chez PROTAC, nous nous attachons à anticiper et encadrer toutes les servitudes utiles ou existantes dans nos projets de lotissement, pour que nos clients puissent construire sereinement, sans mauvaise surprise.
⚖️ Note importante : Les informations présentées dans cet article sont à titre indicatif. Chaque situation étant unique, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un notaire, un géomètre ou un professionnel de l’aménagement pour toute analyse juridique précise d’un terrain à bâtir.
